Immobilier français : vers une stagnation ou un renouveau ? Chiffres et scénarios 2025–2050

Que l’on soit à rechercher et acheter des biens rentables ou un investisseur immobilier en devenir, il est bon de prendre un peu de recul et de voir où l’on en est. L’immobilier locatif a toujours eu le vent en poupe en France. Certes, il a connu de nombreux changements, de l’investissement en bon père de famille pour avoir une petite rente à la retraite, à l’immeuble de rapport, la location saisonnière et désormais l'Airbnb.

Aujourd’hui, le marché immobilier français se trouve à un tournant. Après près de 3 décennies de hausse quasi ininterrompue des prix et une période récente marquée par des taux d’intérêt historiquement bas, de nouveaux facteurs viennent rebattre les cartes. Vieillissement de la population, ralentissement démographique, remontée brutale des taux d’emprunt, endettement public record, inflation élevée suivie de politiques monétaires restrictives... autant d’éléments qui influencent l’investissement dans la pierre. Il est donc important de comprendre ces tendances de fond appuyées par des données sérieuses afin d'essayer d’anticiper l’évolution future de l’immobilier en France.

Dans cet article que je vais essayer de faire le plus complet possible, nous analyserons le contexte actuel du marché immobilier (prix, transactions, construction), puis les grands facteurs structurels (démographie, taux d’intérêt et crédit, situation économique et finances publiques, politiques du logement et réglementations). À chaque étape, des chiffres précis et des sources fiables éclaireront le propos. Enfin, en croisant ces éléments, je vous proposerai des projections à court, moyen et long terme sur l’évolution de l’immobilier français, afin de donner une vision globale de son avenir probable. Ces projections, n’étant que ma vision de l’immobilier avec des données que j’ai pu trouver à droite et à gauche et de mon expérience d’investisseur, sont à mettre en balance avec vos propres expériences et vos propres conclusions. Vous pourriez ne pas être d’accord sur plusieurs points, ou même arriver à des conclusions et des projections opposées aux miennes et je serais ravi de pouvoir en discuter avec vous. C’est à force de discussion et d’échange de points de vue que notre avis et nos visions peuvent changer, ou se renforcer ! Cet article expose donc de manière froide l'état immobilier, à la différence des articles de presse traditionnelle pour qui c'est TOUJOURS le bon moment d'acheter (encore un article récent des échos pour qui c'est... le moment d'emprunter et urgent en plus ! il faut que j'appelle le 15 ? :)) Aller, hop c'est parti !

Contexte actuel du marché immobilier français

Après une période d’euphorie entre 2015 et 2021, avec des taux historiquement bas, un volume record de ventes et des prix en forte hausse, l’immobilier en France a clairement ralenti à partir de 2022. La remontée brutale des taux d’intérêt et la perte de pouvoir d’achat immobilier ont entraîné une forte chute des ventes, accompagnée d’un début de baisse des prix. Entre 2021 et fin 2024, quasiment tous les marchés, que ce soit dans les grandes villes ou les zones rurales, ont enregistré un recul. D’après les données de la BPCE, les prix ont baissé en moyenne de 6 % entre le pic du 4ᵉ trimestre 2022 et le creux observé au 3ᵉ trimestre 2024. En tenant compte de l’inflation élevée sur cette même période, la baisse réelle atteint environ 13 %, soit une correction plus sévère que lors de la crise de 2008 ou encore celle des dettes souveraines en 2012.

Mais début 2025, le marché semble marquer une pause dans cette chute. Les taux d’emprunt, qui avaient atteint des sommets en 2023, ont commencé à refluer légèrement. Résultat : les transactions repartent timidement à la hausse. Après un point bas historique atteint en mars 2024 (seulement 7,7 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés ce mois-là), la production de prêts commence à remonter à partir de la mi-année. Le nombre de ventes reprend aussi un peu de vigueur. On estime qu’en 2025, on va pouvoir atteindre entre 950 000 et 960 000 transactions, soit une hausse d’environ 3 % par rapport à 2024. Ce n’est pas encore le niveau des années prospères antérieures (plus d’un million de ventes annuelles entre 2019 et 2021), mais c’est un signal de stabilisation après deux années très compliquées. D’ailleurs, les notaires ont observé un frémissement des prix au printemps 2025, avec une hausse légère estimée à +0,4 % sur un an en mai. Sur l’ensemble de l’année, les experts s’attendent à une évolution positive, entre +1 % et +2 %, ce qui confirme que le marché retrouve peu à peu un nouvel équilibre.

Il faut toutefois nuancer ces moyennes. Les disparités régionales restent fortes. Certaines grandes villes qui avaient connu une flambée de prix enregistrent un recul plus net, comme Paris ou Lyon, qui baissent depuis 2021, tandis que beaucoup de villes moyennes ou de zones rurales ont mieux résisté. Début 2025, près de la moitié des grandes villes françaises voient même les prix repartir légèrement à la hausse, aussi bien sur les appartements que sur les maisons. Par ailleurs, l’épisode d’inflation élevé de 2022-2023 a sans doute limité la baisse des prix : beaucoup de vendeurs ont préféré attendre plutôt que de vendre à perte.

Côté logements neufs, en revanche, la situation reste très tendue. La construction s’est effondrée ces dernières années, atteignant des niveaux historiquement bas. La hausse des coûts (matériaux, nouvelles normes), la difficulté à obtenir des permis de construire et le désengagement progressif des promoteurs ont entraîné un véritable blocage. Fin 2024, on comptait le plus faible nombre de mises en chantier depuis plusieurs décennies. On construit aujourd’hui bien moins de logements qu’au début des années 2000, notamment en maison individuelle, dont la part est tombée à 23 % des constructions en 2023 contre 53 % au début des années 2000. Cette crise touche tous les segments : accession à la propriété, logement locatif libre, logements sociaux… et risque d’alimenter les tensions sur le long terme. Le gouvernement a bien tenté de réagir : en avril 2025, le Prêt à Taux Zéro a été élargi à tout le territoire et à tous les types de logements neufs. Cela devrait redonner un peu d’air aux primo-accédants et, espérons-le, soutenir la reprise des chantiers.

En parallèle, la demande locative reste soutenue. De nombreux ménages, confrontés aux difficultés d’emprunt et aux prix élevés, restent locataires plus longtemps. Cela accentue la pression sur le parc locatif. Les loyers, régulés par l’indice IRL (indexé sur l’inflation), augmentent actuellement de 2 à 3 % par an. Par exemple, l’Insee indique une hausse de 2,4 % sur un an en avril 2024. Mais dans certaines grandes villes où l’offre est très tendue, les relocations se font avec des hausses bien plus franches. On estime ainsi que les loyers ont progressé en moyenne de 4 % en 2024, avec des pointes à +6 % ou +7 % dans les zones les plus sous tension. Cela traduit à la fois une demande démographique forte et un manque cruel de logements disponibles. C’est justement ce déséquilibre que nous allons explorer dans la suite.

Facteurs démographiques et demande de logements

La démographie, c’est un peu le moteur de fond de la demande immobilière. Pendant longtemps, la France a fait figure d’exception en Europe : une natalité plutôt haute, une population en constante augmentation. Mais les choses changent. Selon les dernières projections de l’INSEE, on arrive à un tournant : la population française devrait atteindre un pic vers le milieu du XXIe siècle, puis commencer à baisser lentement.

En novembre 2021, l’INSEE a revu ses prévisions à la baisse. Au lieu des 76,4 millions d’habitants attendus en 2070, on parle maintenant de 68,1 millions dans le scénario central. En clair, la population pourrait culminer autour de 69,2 millions en 2045, puis diminuer progressivement. Pourquoi ce revirement ? Plusieurs raisons : baisse de la fécondité, âge moyen plus élevé à la première naissance, stagnation de l’espérance de vie et surtout un solde migratoire divisé par deux dans le scénario retenu (+70 000 personnes par an, contre +140 000 auparavant).

À titre personnel, j’émets un doute sur ce dernier point. Je pense que l’INSEE ne prend en compte que l’immigration légale… et encore. En réalité, si l’on regarde les estimations globales (légal + illégal), on parle de 246 000 arrivées en 2020, 283 000 en 2021, 331 000 en 2022 et 347 000 en 2023. Mon propos ici n’est pas politique, juste factuel : l’immigration reste dynamique et les populations migrantes ont, en moyenne, plus d’enfants que la moyenne française, au moins sur la première génération. Donc, je trouve légitime de s’interroger sur les chiffres retenus pour ces projections.

Cela dit, reprenons le fil. Est-ce que cela veut dire que la demande de logements va forcément baisser à long terme ? Pas si vite. À court et moyen terme (jusqu’en 2030-2040), la population devrait continuer d’augmenter, même plus lentement. Et cette possible croissance, bien que modérée, devrait toujours générer des besoins importants : les futurs acquéreurs de 2030 sont déjà nés et ils auront besoin d’un toit.

Selon l’École Supérieure des Professions Immobilières, même en prenant les hypothèses basses de fécondité et de migration, il faudrait encore construire environ 50 000 logements par an rien que pour suivre la démographie naturelle. Et si l’on part sur un solde migratoire plus proche de la réalité, autour de +250 000 par an, on grimpe à 150 000 voire 170 000 logements supplémentaires nécessaires chaque année. Autrement dit, la démographie continue de peser sur la demande, même si son effet va progressivement ralentir. Le vrai « déclin démographique », s’il a lieu, ne commencera qu’après 2045 et ce sera très progressif.

Mais il n’y a pas que le nombre de personnes qui compte. Il y a aussi la façon dont elles vivent. Et là aussi, les tendances créent de nouveaux besoins. On assiste à un phénomène bien connu des professionnels : le « desserrement des ménages ». En gros, les foyers sont de plus en plus petits. Il y a plus de séparations, plus de familles monoparentales, plus de personnes seules (notamment âgées), ce qui fait mécaniquement grimper la demande en logements.

Le taux d’occupation baisse : dans les années 90, on était autour de 2,3 personnes par logement. En 2019, c’était 2,22. Et selon les projections, on pourrait tomber à 2,11 d’ici 2030. Ça a l’air minime, mais 0,1 de moins, c’est des centaines de milliers de logements en plus à construire. Ce seul phénomène du desserrement engendre un besoin estimé à environ 170 000 logements supplémentaires par an. Donc, même sans croissance de population, il faut plus de logements pour loger le même nombre de gens. Surtout des petites surfaces : studios, T2, logements adaptés aux personnes seules ou séparées.

Un autre point important : les dynamiques géographiques. La France bouge en interne. Certaines zones gagnent des habitants, d’autres en perdent. Globalement, les grandes métropoles et les littoraux de l’Ouest et du Sud-Est continuent de tirer leur épingle du jeu : Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Annecy… toutes ces villes devraient voir leur population augmenter dans les années à venir. Ce sont des zones où la demande immobilière restera forte. À l’inverse, certaines régions rurales ou anciennement industrielles (dans le Nord-Est, le centre, etc.) risquent de continuer à perdre des habitants.

C’est d’ailleurs ce qui explique en partie le taux de vacance élevé qu’on observe au niveau national. En 2019, environ 8,2 % des logements étaient vacants (contre 6,1 % en 2004), soit près de 3 millions de logements inoccupés. En réalité, on a une France à deux vitesses : un manque criant de logements là où les gens veulent vivre et un excédent là où ils ne veulent plus rester. Chaque année, environ 80 000 logements deviennent même « hors marché », vacants depuis longtemps, dans des zones abandonnées. Il faut donc compenser en construisant dans les zones qui attirent, simplement pour maintenir l’équilibre.

En tenant compte de tous ces éléments (croissance démographique modérée, desserrement des foyers, mobilité interne), les estimations sérieuses parlent de 300 000 à 400 000 logements neufs nécessaires chaque année jusqu’en 2030. Ce chiffre reste dans la lignée des objectifs fixés depuis les années 2000, souvent autour de 500 000 logements par an.

Pour les investisseurs, tout cela envoie un message clair : il faut bien choisir sa zone. Miser sur les régions qui attirent et grossissent reste une stratégie gagnante (demande locative forte, potentiel de valorisation). À l’inverse, les zones qui se dépeuplent, c’est un risque : vacance locative, baisse de prix, difficulté de revente. Il faut aussi adapter l’offre aux nouveaux profils, les petites surfaces ont de l’avenir, mais à condition d’être bien placées et bien pensées (studio lumineux, logement pratique pour une personne seule, parent isolé, etc.).

Taux d’intérêt, crédit immobilier et conditions de financement

L’année 2022 a marqué la fin brutale d’une époque bénie pour les emprunteurs. Jusque-là, on profitait de taux très bas, presque trop beaux pour être vrais. Mais avec le retour de l’inflation, la Banque centrale européenne a dû réagir et a relevé ses taux directeurs. Résultat : les crédits immobiliers en France se sont envolés. On est passé de taux autour de 1 % en 2021 à plus de 3,5 % en 2023, en moyenne. Entre janvier 2022 et janvier 2024, le taux moyen des nouveaux crédits est passé de 1 % à plus de 4 %. Une hausse aussi rapide, c’était du jamais vu.

Évidemment, cette remontée a eu un gros impact sur la capacité d’emprunt des ménages. À revenu égal, ils pouvaient emprunter 20 à 30 % de moins. Beaucoup ont été exclus du marché, ou ont dû revoir leur projet à la baisse.

Depuis début 2024, on souffle un peu. Les taux ont commencé à baisser doucement. Selon l’Observatoire BPCE, on est passé d’un pic à 4,17 % en janvier 2024 à environ 3,20 % en mars 2025. Certaines banques affichent même des taux proches de 3 % sur 20 ans pour les meilleurs dossiers. Mais attention : la baisse reste lente et incertaine. L’État français continue d’emprunter cher sur les marchés (autour de 3,5 % pour l’OAT à 10 ans), ce qui limite les possibilités de baisse des taux immobiliers, les crédits logement ne descendent en général pas en dessous du niveau de ces obligations d’État. Donc, il faut s’attendre à des taux qui se stabilisent entre 3 % et 3,5 % en 2025, probablement sans retour à 1 % de sitôt.

C’est important parce que 8 achats sur 10 se font à crédit. Autrement dit, le niveau des taux décide en grande partie de la santé du marché immobilier. Si les taux passent sous les 3 %, même de quelques dixièmes, ça pourrait relancer les achats, surtout chez les primo-accédants. À l’inverse, si on reste entre 3,5 % et 4 %, beaucoup resteront sur la touche, freinant les ventes et limitant la hausse des prix.

Il faut aussi savoir que les règles pour obtenir un prêt sont devenues plus strictes ces dernières années. L’endettement est limité à 35 % des revenus et la durée des prêts à 25 ans max, sauf rares exceptions. Ces règles ont été mises en place pour éviter les excès et le surendettement. Elles ont plutôt bien fonctionné : en France, la quasi-totalité des crédits sont à taux fixe, donc les emprunteurs en place ne voient pas leur mensualité exploser quand les taux montent (contrairement à d’autres pays). Résultat : moins de vague de défauts ou de ventes forcées, ce qui a protégé le marché.

Mais cette prudence a aussi exclu certains ménages modestes ou avec des profils un peu atypiques. Le manque d’apport ou un taux d’endettement un peu trop élevé suffit à bloquer l’accès au prêt. En 2022-2023, le problème s’est même accentué à cause du fameux taux d’usure (le taux maximal auquel une banque peut prêter, tous frais compris). Beaucoup de demandes ont été refusées car elles dépassaient ce plafond, notamment au second semestre 2022, quand les taux grimpaient très vite. Pour débloquer la situation, les autorités ont modifié le mode de calcul du taux d’usure (en le révisant chaque mois pendant un temps), ce qui a permis de relancer un peu le crédit.

Ces épisodes ont bien montré que ce n’est pas juste le niveau des taux qui compte, mais aussi leur accessibilité. En 2025, grâce à la stabilisation des taux et à l’ajustement du taux d’usure, le crédit commence à repartir. On parle d’un rebond de +15 à +20 % de la production de crédits habitat par rapport au creux de 2024. On pourrait ainsi revenir à près de 140 milliards d’euros de nouveaux prêts accordés sur l’année, un chiffre proche de 2023.

Les emprunteurs reviennent, surtout ceux qui ont un bon dossier et les banques veulent relancer leur activité. Plusieurs proposent des conditions attractives aux primo-accédants : taux préférentiels, durées allongées, prêts aidés… L’État aussi met la main à la pâte en élargissant le PTZ et en maintenant d’autres aides.

Malgré tout, la période actuelle n’a plus rien à voir avec les années dorées du crédit pas cher. Et ça change beaucoup de choses pour les investisseurs. Avant, on pouvait acheter à crédit et compter sur le levier pour dégager un rendement intéressant. Mais aujourd’hui, avec des rendements bruts autour de 3 à 4,5 % et des taux de crédit proches de 4 %, le levier ne fonctionne plus. Résultat : beaucoup d’investisseurs mettent leur projet en pause.

Certains privilégient l’achat comptant ou avec un gros apport pour limiter l’effet des taux. D’autres optent pour des stratégies plus rentables à court terme : colocation, statut LMNP, démembrement temporaire… En attendant des jours meilleurs.

En résumé, les taux d’intérêt jouent un rôle central dans l’évolution du marché. Ils ont d’abord boosté la hausse, puis ont servi de frein en 2022-2023. Pour la suite, on peut imaginer une stabilisation autour de 2,5 à 3,5 %, sous réserve du contexte économique. Ce qui est sûr, c’est que l’argent facile, c’est fini. Il faut aujourd’hui être solide financièrement et bien préparé pour investir dans l’immobilier.

Situation économique et finances publiques : quel impact sur l’immobilier ?

Difficile de parler d’immobilier sans évoquer l’état général de l’économie. Le marché immobilier est étroitement lié à la santé financière des ménages… et à celle de l’État. Et ces dernières années, on a enchaîné les chocs : pandémie en 2020, inflation record entre 2021 et 2023, puis resserrement monétaire… autant d’éléments qui pèsent lourd sur la machine immobilière.

Commençons par le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Il dépend directement de leurs revenus, mais aussi du niveau de l’inflation. Et sur ce point, on a pris cher : en 2022-2023, l’inflation a dépassé les 5 à 6 % par an pour l'INSEE, un niveau qu’on n’avait pas vu depuis les années 1980. Le problème c’est que les salaires n’ont pas suivi. Résultat : une perte nette de pouvoir d’achat, qui a freiné pas mal de projets d’achat, sans parler des difficultés pour constituer un apport.

Du côté de l’État, ce n’est pas plus rassurant. Les finances publiques françaises sont dans le rouge vif. La dette a explosé, surtout depuis la crise COVID. Début 2025, elle atteint 3 345,8 milliards d’euros, soit 114 % du PIB, un record. Et côté déficit, la France caracole en tête de la zone euro avec plus de 5 % de déficit encore prévu pour 2023 à 2025. En 2025, il devrait lever 340 milliards d’euros de dette sur les marchés. Et tant que les taux restent relativement modérés (autour de 3 %), ça tient. Mais la facture grimpe vite, rien qu’en intérêts la France va devoir verser 55 milliards d’euros en 2025. C’est presque 800 € par habitant.

Et pourquoi ça nous concerne, nous investisseurs ? Parce que quand l’État est à court d’argent, il peut avoir la tentation de se tourner vers l’immobilier pour trouver des recettes. Ce qu'il faut bien comprendre c'est qu'il est facile pour l'état de taxer l'immobilier, il est compliqué de bouger une habitation, si vous possédez des actifs liquides et facilement déplaçables comme des actions, vous pouvez facilement les transférer d'un pays à l'autre. On l’a déjà vu avec la suppression de la taxe d’habitation qui a été compensée par une hausse massive de la taxe foncière. En 2023, la revalorisation automatique des bases a été de +7,1 % et certaines villes ont ajouté leur propre augmentation par-dessus (Paris : +52 %, rien que ça). Dans beaucoup d’endroits, la taxe foncière a pris 10 % ou plus. En 2024, rebelote : +3,9 % d’augmentation automatique et environ 17 % des communes ont voté une hausse de leur taux.  On peut donc s’attendre à ce que la pression fiscale locale reste élevée. Et ce n’est sûrement pas fini : d’autres niches fiscales pourraient sauter, comme les dispositifs type Pinel ou certaines aides à l’accession. L’APL accession, par exemple, a déjà été supprimée pour réduire les dépenses.

En parallèle, une économie sous pression budgétaire, c’est une économie qui a du mal à créer de la croissance. Et moins de croissance, c’est aussi moins d’emplois, moins de hausses de salaires et donc une demande immobilière plus molle. À l’inverse, si la France parvient à remettre un peu d’ordre dans ses finances, à revenir vers les fameux 3 % de déficit, on pourrait retrouver un climat plus favorable à l’investissement et à l’achat immobilier.

Mais, si je peux me permettre une petite parenthèse… Pour l’instant, on est loin du compte. Début juillet 2025, on a eu droit à une avalanche d’augmentations d’impôts et de taxes, mais toujours pas la moindre mesure sérieuse d’économie. L’État continue de grossir, les dépenses publiques explosent et le contribuable est prié de passer à la caisse. Difficile, dans ce contexte, d’être optimiste sur un vrai redressement à court terme.

Cela dit, il faut garder à l’esprit que l’immobilier reste un pilier du patrimoine des Français. En 2021, il représentait environ 80 % du patrimoine brut des ménages. Dans la tranche du 1% des français les plus riches : 30%. Quand les prix montent, les propriétaires s’enrichissent, les écarts se creusent avec ceux qui ne sont pas propriétaires. Si, au contraire, les prix stagnent ou baissent durablement, cela peut entamer la richesse perçue des ménages et freiner la consommation. C’est pour ça que l’État a toujours hésité à laisser les prix de l’immobilier chuter : ce serait impopulaire et risqué pour l’économie. Lors des crises passées, on a tout fait pour soutenir le marché : taux bas, aides à l’achat, dispositifs fiscaux, PTZ… L’objectif était clair : éviter un krach.

En résumé, l’état des finances publiques influence directement (et parfois brutalement) le marché immobilier. Cela passe par la confiance des ménages, leur capacité réelle à acheter, mais aussi par les choix politiques : fiscalité, aides, encadrement des loyers, taxation des plus-values, etc. Pour les investisseurs, il va falloir suivre de très près les décisions à venir. Une nouvelle taxe sur les résidences secondaires ? Un durcissement des règles de location ? Une réforme de la fiscalité immobilière ? Tout est possible. Et bien sûr, tout dépendra aussi de la conjoncture : une récession affaiblirait la demande, tandis qu’un vrai retour de la croissance pourrait au contraire la stimuler.

Politiques du logement et facteurs réglementaires

Le cadre législatif et réglementaire joue un rôle central dans l’avenir de l’immobilier, car il peut accentuer ou freiner certaines dynamiques du marché. Ces dernières années, plusieurs évolutions majeures ont eu lieu, que ce soit en matière de fiscalité, d’aides, de normes environnementales ou de régulation des loyers. Pour les investisseurs, il est devenu essentiel d’intégrer ces paramètres dans leur stratégie, car ils influencent directement la rentabilité et la valorisation des biens.

Commençons par la fiscalité. L’État français a longtemps encouragé l’investissement locatif neuf à travers des dispositifs de défiscalisation comme la loi Scellier, Duflot ou encore Pinel (el famosso). Mais ces avantages sont peu à peu réduits. La loi Pinel, par exemple, en vigueur depuis 2014, s’est achevée fin 2024 (snif snif ironique). À l’heure actuelle, aucun dispositif national de remplacement n’a été lancé. Résultat : l’immobilier locatif neuf perd en attractivité fiscale, ce qui pourrait ralentir la construction de nouveaux logements. L’État semble désormais privilégier les aides à la demande, comme les prêts aidés ou les subventions, plutôt que les incitations pour les investisseurs. L’élargissement du PTZ en 2025, applicable à tous les territoires, en est un bon exemple. On peut également citer les aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’, qui visent à améliorer le parc existant.

Côté encadrement des loyers, le gouvernement est intervenu face à la hausse dans certaines métropoles. Depuis 2019, la loi ELAN permet à plusieurs grandes villes de plafonner les loyers grâce à des loyers de référence. Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, entre autres, ont mis en place ce système. Il limite les augmentations lors des nouveaux baux ou des renouvellements, protégeant les locataires, mais réduisant aussi la marge des propriétaires. En parallèle, l’IRL, qui indexe les loyers sur l’inflation, a été temporairement plafonné à +3,5 % par an entre 2022 et début 2024. En période d’inflation élevée, cela signifie que les loyers progressent moins vite que les prix et les charges, réduisant ainsi le rendement réel. Rien n’indique que ce cadre va disparaître, au contraire il pourrait s’étendre à d’autres villes si la pression locative s’intensifie.

L’autre grande révolution en cours, c’est la transition énergétique. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la chasse est ouverte aux passoires thermiques. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de mettre en location un logement classé G au DPE, sauf si le bail en cours continue. Cette interdiction concerne environ 600 000 logements locatifs. Et ce n’est qu’un début. Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location en 2028, puis ceux en E en 2034. Autrement dit, dans dix ans, tous les logements mis en location devront au moins être classés D. C’est un bouleversement complet pour les propriétaires. En 2024, on estimait à 5,8 millions le nombre de logements F ou G en France, soit près de 16 % du parc total. Et une bonne partie nécessitera des travaux lourds, isolation, chauffage, menuiseries, pour rester conforme à la loi.

Pour éviter un effondrement de l’offre locative, des assouplissements sont à l’étude. En avril 2025, le Sénat a voté une proposition de loi prévoyant des dérogations en cas d’impossibilité technique, de refus des Architectes des Bâtiments de France, ou encore de coûts disproportionnés par rapport à la valeur du bien. Le texte propose aussi qu’un appartement classé G, situé dans un immeuble globalement classé E ou D, puisse continuer à être loué. Mais cette loi n’est pas encore définitive. On peut donc s’attendre à des ajustements, mais la trajectoire reste la même : durcissement progressif des normes énergétiques.

D’autres règles, plus discrètes mais tout aussi structurantes, sont également en train de se mettre en place. Par exemple, la lutte contre l’artificialisation des sols commence à se refléter dans les plans locaux d’urbanisme. À moyen terme, cela limitera les constructions neuves en périphérie, au profit de la densification ou de la réutilisation de friches urbaines. C’est un changement majeur pour les promoteurs et les collectivités. Dans un autre registre, la reconversion des bureaux en logements revient sur le devant de la scène. Avec la hausse des bureaux vacants liée au télétravail, le gouvernement encourage les transformations d’usage. Ce serait un levier puissant pour créer des logements là où les besoins sont les plus criants, si tant est que les obstacles techniques et réglementaires soient levés.

Et puis, il y a toutes ces petites contraintes supplémentaires qui s’accumulent pour les bailleurs. Je pense notamment au « permis de louer », mis en place dans certaines villes. À chaque changement de locataire, il faut demander à la mairie de venir inspecter le logement. Dans mon cas, ils ont noté que le compteur électrique était… cinq centimètres trop haut. Résultat : intervention d’un électricien, travaux, paperasse… tout ça pour obtenir le fameux permis. Et il faut recommencer à chaque départ de locataire, même s’il n’est resté que trois mois. C’est du vécu et c’est ce qui m’a fait vendre ce bien. Je suis certain que d’autres investisseurs ont pris la même décision.

Autre nouveauté réjouissante : le PPPT, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, censé anticiper les rénovations à venir dans une copropriété. Bonne idée sur le papier, mais dans la pratique, cela ajoute des charges. Idem pour le DPE collectif. Au final, une accumulation de normes, toutes pensées avec de bonnes intentions, mais qui, mises bout à bout, finissent par peser lourdement sur la rentabilité.

Je pourrais aussi parler de l’encadrement croissant des locations saisonnières. Paris, Bordeaux, Nice et d’autres villes imposent désormais des quotas, voire des autorisations spécifiques pour pouvoir louer son bien sur Airbnb. L’argument ? Ces logements seraient retirés du marché résidentiel. Là encore, ça complexifie la donne pour les investisseurs.

Bref, la France reste fidèle à sa réputation : une avalanche de normes, souvent animées par une volonté louable, mais qui finissent par rendre l’investissement locatif de plus en plus lourd. Comme souvent, l’enfer est pavé de bonnes intentions.

Projections à court, moyen et long terme : quel avenir pour l’immobilier français ?

Désormais, je vais m’essayer à un exercice compliqué, aléatoire. Ce qui va suivre n’est que mon interprétation des données exposées plus haut et de mon expérience. N’hésitez pas à critiquer (de façon constructive) ce qui va suivre et si vous avez une vision différente, c’est super ! Je ne veux pas vous convaincre, mais ouvrir le débat, ouvrir les horizons derrière des chiffres et des réalités et essayer d’anticiper. D’ailleurs, l’avenir sera différent de ce que je pense et de ce que vous croyez, mais investir, c’est aussi réfléchir et faire un pari sur le futur. C'est parti pour Clément boulle de cristal !

Court terme (2025-2026) : vers une stabilisation en douceur

Pour l’horizon immédiat des 1 à 2 prochaines années, la plupart des observateurs s’accordent sur un scénario de sortie progressive de la crise immobilière récente, sans boom ni krach. En 2025, on l’a vu, les signes de reprise sont là : détente modérée des taux, retour de certains acheteurs, prix se stabilisant. Meilleurs Agents anticipe une augmentation moyenne des prix autour de +2 % sur l’année. L’Observatoire BPCE, plus prudent, évoque +1 % fin 2025. Dans tous les cas, on serait dans une zone de fluctuation modérée, loin des +5 à +7 % l’an qu’on a pu connaître avant 2020. Cette quasi-stagnation en termes réels (compte tenu d’une inflation prévue ~2 %) signifierait que le marché a absorbé le choc des taux et retrouve un certain équilibre.

Les facteurs soutenant ce scénario : une probable baisse des taux d’intérêt supplémentaires si l’inflation continue de ralentir, combinée aux mesures publiques (PTZ élargi, maintien d’aides à la rénovation) qui stimulent la demande solvable. Le tout sur fond d’une économie évitant la récession (les dernières prévisions tablent sur une croissance française modérée de ~1 % en 2024-2025).

Côté offre, on peut anticiper que de nombreux vendeurs, échaudés par la baisse de 2022-2023, ont attendu des jours meilleurs. Si le marché donne des signes de reprise, ils remettront des biens en vente, augmentant l’offre et limitant du même coup la hausse des prix.

C’est pourquoi la reprise sera sans doute mesurée : chaque frémissement des prix incite des vendeurs attentistes à revenir. On devrait assister à un redémarrage segmenté : d’abord les biens de qualité au juste prix trouveront preneur (ils se vendent déjà mieux début 2025), tandis que les logements surévalués ou à gros défauts (passoires énergétiques, localisation médiocre) continueront à voir leurs prix ajustés à la baisse. Cette polarisation du marché va probablement s’accentuer.

Les risques à court terme : une conjoncture moins favorable que prévu (si l’inflation persistait, empêchant la baisse des taux, ou si une crise géopolitique survenait, minant la confiance). Dans un scénario noir, une remontée du chômage ou un durcissement fiscal exacerbé en 2025 pourraient de nouveau peser sur le marché, prolongeant la léthargie. Mais ces risques semblent contenus pour l’instant.

En synthèse, le court terme s’annonce comme une période de transition douce. Pour les investisseurs, 2025-2026 pourraient représenter une fenêtre d’opportunité : les prix s’étant tassés et les taux entamant leur décrue, il y aura des achats judicieux à réaliser, avant que la concurrence ne se réveille vraiment. Les rendements locatifs seront encore corrects, surtout en prenant en compte l’effet de levier du crédit.

Moyen terme (2027-2035) : une évolution lente.

Sur un horizon de 5 à 10 ans, les choses deviennent plus floues. Il ne s’agit plus seulement de réagir à la conjoncture, mais d’anticiper des tendances de fond : démographie, politiques publiques, transition écologique, évolution des comportements... Pourtant, même si personne n’a de boule de cristal, on peut essayer de dégager quelques grandes lignes.

Côté prix d’abord, il paraît peu probable que l’on revienne à la frénésie des années 2000–2020. On s’oriente plutôt vers un marché beaucoup plus sage. Les hausses spectaculaires semblent derrière nous. On pourrait bien avoir une progression des prix contenue, voire simplement en ligne avec l’inflation. Concrètement, en euros courants, l’immobilier en 2030 pourrait valoir 5 à 10 % de plus qu’en 2025. Mais en tenant compte de l’inflation, cela ressemblerait davantage à une stagnation. On serait loin des +60 % de gains réels enregistrés entre 2000 et 2020. Cela s’explique : les taux d’emprunt sont plus hauts, la démographie est moins dynamique et les prix sont déjà tellement élevés dans certains endroits que les marges de progression deviennent minimes. Il y a comme un plafond invisible : celui de l’effort maximal que peuvent consentir les ménages. Bref, sauf retour massif à des taux proches de zéro (ce qui semble peu probable), l’immobilier va sans doute entrer dans une ère de croissance plus mature, plus réaliste.

Mais ce tableau global cache, comme toujours, de fortes disparités territoriales. Certaines zones devraient mieux s’en sortir que d’autres. Le Grand Paris, porté par ses nouvelles lignes de métro, pourrait continuer à tirer son épingle du jeu. De même, des métropoles comme Nantes, Lyon, Bordeaux ou Toulouse bénéficient d’une demande forte, de leur attractivité et d’un foncier de plus en plus rare. Résultat : elles pourraient continuer à voir les prix grimper d’environ +20 à +30 % sur la décennie. Paris intramuros, en revanche, pourrait connaître une progression plus modérée. À 10 000 €/m² et plus, beaucoup de ménages n’ont simplement plus les moyens, ce qui pousse les acheteurs vers la périphérie. À l’inverse, des territoires plus ruraux ou des petites villes sans attractivité particulière risquent de voir leur immobilier stagner… voire se déprécier, en particulier si les vendeurs sont nombreux (notamment parmi les seniors) et les acheteurs, rares. Ce phénomène est déjà visible dans certains départements comme la Creuse, la Nièvre ou certaines zones du Nord-Est. Et il pourrait s’amplifier avec le vieillissement de la population.

Du côté du marché locatif, on risque de ressentir assez vite les effets de la réglementation énergétique. L’interdiction de louer des logements classés G, puis F, va retirer une partie du parc locatif du marché. Si trop peu de propriétaires rénovent à temps, l’offre pourrait se tendre fortement dans certaines villes, avec à la clé une montée des loyers par simple effet de rareté. Maintenant, soyons honnêtes : je ne pense pas que le gouvernement ira jusqu’au bout de ces interdictions de manière rigide. Comme souvent, des dérogations verront le jour, des délais seront prolongés et les méthodes de calcul du DPE pourraient être revues. Reste qu’en attendant, cette incertitude va mettre sur le marché des biens à fort potentiel… mais avec des travaux lourds. Pour les investisseurs capables de mobiliser un peu de cash ou d’emprunter, il y aura sans doute de belles affaires à faire, en négociant sec sur des logements mal classés, mais rénovables.

Côté construction, le défi reste immense. Les coûts explosent, les permis se font rares, la lutte contre l’artificialisation des sols bloque de nombreux projets. On risque de rester longtemps sous les 300 000 logements construits par an. Le neuf va rester cher, rare… et donc pas en mesure de résoudre le déséquilibre entre offre et demande. En parallèle, les aides à la rénovation pourraient bien diminuer. Avec un État en déficit chronique, il faudra faire des choix. Et geler ou supprimer des aides comme MaPrimeRénov’ serait une option tentante. Cela favoriserait mécaniquement ceux qui peuvent financer leurs travaux eux-mêmes et pénaliserait les plus modestes.

Enfin, sur le plan législatif, difficile d’imaginer un gouvernement qui ne touche pas, une fois de plus, au logement. Réforme de la fiscalité des plus-values ? Encadrement généralisé des loyers dans les zones tendues ? Pression accrue sur les logements vacants ? Rien n’est à exclure. On pourrait même imaginer des mesures plus radicales : obligation de travaux sous peine de taxation, voire réquisition temporaire dans les cas extrêmes. Et bien sûr, dans ce contexte de finances publiques exsangues, l’État cherchera l’argent là où il est. Ce qui signifie : hausse de la taxe foncière, réduction voire suppression des niches fiscales comme le statut LMNP (déja dans le viseur depuis quelques années), augmentation des prélèvements. En bref, une fiscalité toujours plus lourde et donc des rendements locatifs en baisse.

Long terme (2035-2050) : De Gaulle ressuscité ou communisme orwellien ?

Ne criez pas, je sais que je triche un peu. Mais plutôt que de faire semblant d’avoir une certitude sur ce que sera le monde dans 15 ou 20 ans, je préfère vous proposer deux scénarios, qui me paraissent tous les deux plausibles. L’un est un peu sombre, l’autre plus optimiste, à vous de choisir celui que vous préférez (ou redoutez).

Commençons par le scénario pessimiste. Un scénario “à la grecque”. La dette publique devient insoutenable, les agences de notation rétrogradent la France et l’État n’a plus d’autre choix que de chercher de nouvelles recettes fiscales en passant sous tutelle de la BCE et du FMI. Résultat : une récession prolongée, une pression fiscale étouffante, des charges qui explosent… et une économie en berne.

Vers 2040–2050, la population française atteindrait ce fameux plateau de 70 millions d’habitants. En théorie, c’est un pic de demande de logements. Mais avec un chômage plus élevé et un pouvoir d’achat fragilisé, cette demande ne pourra pas absorber des prix trop hauts. L’État, sous pression sociale, pourrait durcir l’encadrement des loyers, voire imposer aux propriétaires de louer ou de vendre sous peine de sanctions.

Un autre élément à prendre en compte, c’est la transmission générationnelle. À cette période, la majorité des baby-boomers auront disparu et leurs biens seront transmis à la génération suivante. Reste à savoir ce que feront ces héritiers : garder les logements pour générer un complément de retraite ? Vendre pour alléger la succession, surtout si les droits ont augmenté au nom de “l’égalité des chances” ? Il est probable qu’on assiste à une arrivée massive de biens anciens sur le marché, souvent mal entretenus, avec beaucoup de travaux à prévoir. Une opportunité, peut-être, pour ceux qui auront encore le goût et les moyens , de l’investissement immobilier.

Côté prix, dans ce scénario, on pourrait assister à une stagnation, voire une baisse en euros constants. Et si le modèle anglo-saxon s’impose, avec des fonds d’investissement qui achètent massivement des logements pour les louer (comme on le voit déjà aux États-Unis), on verrait peu à peu un basculement du parc locatif vers des structures institutionnelles. En France, certaines SCPI ont déjà pris ce virage. Ce mouvement pourrait s’amplifier. Bref, ce premier scénario est assez morose et pas seulement pour l’immobilier.

Mais il y a une autre voie. Un sursaut. Un retour au courage politique. Disons-le : on ressuscite De Gaulle.

Je ne parle pas d’un miracle, ni d’un homme providentiel, mais d’un vrai réveil collectif. Un moment où la France déciderait de prendre ses responsabilités, de remettre de l’ordre dans ses finances, de réduire les dépenses inutiles, de simplifier ses normes, de libérer l’initiative. L’histoire de notre pays est faite de cycles extrêmes. On n’a jamais été tièdes. Soit on est les meilleurs, soit on touche le fond. Regardez : Louis XIV, puis la Révolution. La débâcle de 1870, puis la victoire de 14-18. L’humiliation de 1940, suivie du redressement de l’après-guerre. À chaque chute, une remontée. Alors pourquoi pas une fois de plus ?

Imaginons donc qu’un gouvernement courageux prenne des mesures fortes : baisse de la dépense publique, allégement des impôts (au moins en euros constants), simplification du droit du travail, assouplissement des normes énergétiques... Cela pourrait relancer la croissance autour de 2 %, faire baisser le chômage et réindexer les salaires sur l’inflation. Résultat : un climat de confiance, un retour à l’investissement… et un marché immobilier redynamisé.

Dans ce contexte, l’immobilier locatif redeviendrait un placement attractif. Le télétravail, désormais ancré dans les habitudes, pousserait encore plus de jeunes actifs à s’installer dans les régions “agréables”, à taille humaine (cf l'article du mois passé). Les retraités, eux, continueraient à quitter les grandes villes pour se rapprocher de la mer ou de la campagne. Ces mouvements nourriraient la demande dans des zones aujourd’hui secondaires, avec à la clé une hausse des loyers et donc des prix.

Parallèlement, on pourrait assister à l’essor de nouvelles SCPI ou sociétés de gestion capables d’acheter des lots entiers d’immeubles. Si les normes étaient allégées, cela relancerait peut-être la construction en ville, avec des opérations de démolition-reconstruction à la place de vieilles maisons. Dans un tel marché, les investisseurs particuliers pourraient avoir l’impression d’être en concurrence avec les “gros poissons”. Mais en réalité, il resterait toujours de la place : les grandes structures sont frileuses avec les dossiers atypiques, les profils hors norme. Et c’est là que nous, petits investisseurs, avons un rôle à jouer. Un locataire avec un profil original, mais un bon garant, peut parfaitement occuper votre bien. C’est une niche que les grands groupes n’exploitent pas.

‍

Et maintenant, l’heure est venue de conclure.

Mon but à travers cet article était de vous proposer une lecture réaliste de la situation, de poser quelques hypothèses sur ce que pourrait devenir le marché et de vous inviter à réfléchir par vous-mêmes.

N’investissez jamais parce qu’on vous a dit que “c’est le moment” ou que “ça monte toujours” (si vous écoutez les médias historique c'est toujours le bon moment et ça monte toujours). Investissez parce que vous avez compris les enjeux, les chiffres vous paraissent cohérents et que vos décisions sont alignées avec votre vision du futur. C’est tout l’art de prendre des décisions lucides, pas juste opportunistes.

Et surtout, partagez vos avis. La confrontation amicale des points de vue est toujours une richesse. C’est en discutant qu’on affine sa vision… et qu’on devient de meilleurs investisseurs.