Nous vous invitons à lire la partie 1 de ce post pour ne pas être perdu !

Voici pour rappel la proposition du courtier de Maxime :

" Allongement de la durée du crédit de la résidence principale sur 25 ans avec prêt travaux et ajout d’un second prêt pour le financement d’un LMNP senior. Voici le montage : capital à reprendre 481 955 € + 31 000 € de travaux = 518 900 € pour une mensualité de 2 000 € sur 300 mois (25 ans)soit une baisse d’échéance de 640 € par mois pour un surcoût en intérêts de 6 340€ seulement. En parallèle se ferait un investissement locatif LMNP sur un 3 pièces au prix de 291 500 € TTC . La tva étant portée par le promoteur nous aurions un emprunt à réaliser à hauteur de 254 938 € pour 17 ans (prix du bien : 235 304 € , notaire : 7 650 €, mobilier :7 680 €, frais de garantie : 2 804 €, frais de dossier 1500 €),soit pour la totalité de l’opération. L’échéance hors assurance serait de 1 348€ / mois (taux 0,9%). La taxe foncière est de 50 € / mois et la gestion comptable est de 20 € /mois soit 1418 € / mois. La rentrée locative est de 759€ / mois . L’effort serait donc de 659 € par mois soit grosso modo le gain mensuel dû à la rallonge de la durée. Vous accumulez du patrimoine, avec la rallonge du crédit sans rien mettre de votre poche, c’est tout bénef pour vous ! "

La proposition peut sembler alléchante : j’allonge mon crédit et je n’ai que 19 € d’effort d’épargne de plus pour avoir un bien immobilier. Cependant, avant même de penser à ceci, lorsqu’on vous propose un investissement, la première chose à regarder est la rentabilité et le retour sur investissement. Si on calcule la rentabilité du bien sénior en LMNP au réel on se rend compte que celle-ci n’est qu’à 2,84 % net / an. Pour les calculs, j’utilise Horiz.fr (ex-rendement locatif) qui est le calculateur de rentabilité et de retour sur investissement (ROI) le plus complet et précis. Le cash-flow réel est de -744€ / mois. Cependant, ayant fait une économie de 640€ par mois sur l’emprunt de la résidence principale cela fait 104 € d’effort d’épargne. Nous sommes loin des19 € initialement prévus. Pour le détail du calcul vous pouvez nous écrire pour avoir le rapport !

Si vous êtes prêt à fournir un effort de 104 € supplémentaires par an et que vous êtes peu regardant sur la rentabilité alors pourquoi pas… Mais il y a bien mieux à faire.

La meilleure chose à faire serait de demander l’allongement du crédit de la résidence principale sur 25 ans avec le prêt travaux et… c’est tout. Cela vous dégage une capacité mensuelle de 640 € par mois que vous pourriez réinvestir dans d’autres biens immobiliers largement plus rentables. Si vous n’avez pas de temps ou que vous ne voulez pas consacrer une partie de votre énergie à la recherche d’un bien, vous pouvez passer par des services d’investissements locatifs clé en main (Bevouc, Masteos, Immocitiz, Ever Invest etc …) qui eux-mêmes ont des rentabilités bien supérieures à 2,84% net / an. Pour le même montant, 254 938€, vous pouvez avoir une bien meilleure rentabilité et un bien meilleur retour sur investissement sans perdre trop d’énergie.

Ce qu’il faut retenir de cette petite étude de cas, c’est qu’il faut tout le temps étudier méticuleusement la rentabilité et le retour sur investissement de ce qu’on vous propose ! Pour l’immobilier, l’outil de Horiz.fr est le meilleur pour ceci !